Referenzzinssatz steigt – das darf der Vermieter (und das nicht)
Der Referenzzinssatz kann nicht nur sinken – 2023 stieg er erstmals seit seiner Einführung (auf 1,50 % und dann 1,75 %), und viele Vermieter erhöhten die Mieten. Auch wenn aktuell wieder 1,25 % gelten: Wer die Regeln für die Erhöhungsrichtung kennt, kann überhöhte Forderungen erkennen und sich wehren.
Wann darf der Vermieter wegen des Referenzzinssatzes erhöhen?
Eine Erhöhung ist nur zulässig, wenn dein aktueller Mietzins auf einem tieferen Referenzzinssatz basiert als dem neu publizierten. Massgebend ist – wie bei der Senkung – der Satz der letzten Mietzinsfestsetzung. Wer seine Miete bereits auf dem aktuellen Satz hat, dem darf wegen des Referenzzinssatzes nicht erhöht werden.
Wie viel Erhöhung ist zulässig?
Die Überwälzungssätze wirken in beide Richtungen: Pro 0,25-Prozentpunkt-Schritt nach oben darf der Mietzins um rund 3 % steigen (der Erhöhungssatz liegt rechnerisch leicht über dem Senkungssatz von 2,91 %, weil er sich auf die tiefere Basis bezieht). Dazu darf der Vermieter Teuerung (bis 40 % des LIK) und allgemeine Kostensteigerungen kumulieren.
Formvorschriften gelten immer
Auch bei einer referenzzinsbedingten Erhöhung braucht es das amtliche Formular mit Begründung, zugestellt mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist und wirksam erst auf den nächsten Kündigungstermin. Ohne Formular ist die Erhöhung nichtig.
Deine Rechte bei einer Erhöhung
- Prüfen: Basiert deine Miete wirklich auf einem tieferen Satz? Stimmen die Schritte und die Prozentrechnung?
- Gegenrechnen: Sind seit der letzten Festsetzung Senkungen «liegen geblieben», die der Erhöhung entgegenstehen?
- Anfechten: Innert 30 Tagen seit Erhalt bei der Schlichtungsbehörde, wenn die Erhöhung übersetzt erscheint (Anleitung).
Lehre aus 2023: Wer reagiert, spart
Die Erhöhungsrunden 2023/2024 zeigten: Viele Vermieter erhöhten konsequent – aber längst nicht alle Erhöhungen waren korrekt berechnet, und nach der Wende 2025 senkten die wenigsten von sich aus. Wer seine Miete auf 1,75 % erhöht bekam, hat heute bei 1,25 % rund 5,66 % Senkungsanspruch. Es lohnt sich also doppelt, den massgebenden Satz im Blick zu behalten.
Darf der Vermieter bei steigendem Referenzzinssatz automatisch erhöhen?
Nein. Er braucht das amtliche Formular mit Begründung, die Erhöhung wirkt erst auf den nächsten Kündigungstermin, und sie ist nur zulässig, wenn dein Mietzins auf einem tieferen Satz basiert.
Wie viel darf die Miete pro Referenzzins-Schritt steigen?
Rund 3 % pro 0,25-Prozentpunkt-Schritt, zuzüglich allenfalls Teuerung (bis 40 % des LIK) und allgemeiner Kostensteigerungen.
Kann ich eine referenzzinsbedingte Erhöhung anfechten?
Ja, innert 30 Tagen seit Erhalt bei der Schlichtungsbehörde – etwa wenn die Berechnung nicht stimmt oder die Erhöhung übersetzt ist.
Was gilt, wenn der Satz nach einer Erhöhung wieder sinkt?
Dann entsteht ein neuer Senkungsanspruch. Wer z. B. auf 1,75 % erhöht wurde, hat beim aktuellen Satz von 1,25 % rund 5,66 % Senkungsanspruch – muss ihn aber selbst geltend machen.
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