Mietzinserhöhung anfechten – so wehrst du dich richtig
Nicht jede Mietzinserhöhung ist rechtens. Der Vermieter muss strenge Formvorschriften einhalten – und du hast nur 30 Tage Zeit, dich zu wehren. Dieser Beitrag zeigt, wann eine Erhöhung anfechtbar oder sogar nichtig ist und wie du vorgehst.
Formvorschriften: amtliches Formular ist Pflicht
Eine Mietzinserhöhung muss der Vermieter mit einem amtlich genehmigten Formular und mit Begründung mitteilen (Art. 269d OR). Die Mitteilung muss mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist beim Mieter eintreffen. Fehlt das Formular oder die Begründung, ist die Erhöhung nichtig – sie entfaltet also gar keine Wirkung.
Nichtig ≠ anfechtbar
Eine formell fehlerhafte Erhöhung ist nichtig: Du musst sie nicht einmal anfechten, sie gilt rechtlich nicht. Eine formell korrekte, aber inhaltlich überhöhte Erhöhung musst du dagegen fristgerecht anfechten.
Frist: 30 Tage ab Erhalt
Eine formell korrekte Erhöhung kannst du innert 30 Tagen seit Erhalt der Mitteilung bei der Schlichtungsbehörde anfechten (Art. 270b OR). Diese Frist ist zwingend – verstreicht sie, gilt die Erhöhung grundsätzlich als akzeptiert.
Wann ist eine Erhöhung anfechtbar?
Anfechtbar ist eine Erhöhung, wenn sie missbräuchlich erscheint (Art. 269/269a OR), zum Beispiel:
- Sie ist nicht durch einen gestiegenen Referenzzinssatz oder andere zulässige Gründe gedeckt.
- Der Vermieter erzielt einen übersetzten Ertrag (überhöhte Rendite).
- Die geltend gemachten Kostensteigerungen oder Mehrleistungen sind nicht belegt oder überhöht.
- Die Teuerung wird über die zulässigen 40 % des LIK hinaus überwälzt.
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Formular und Frist prüfen
Kontrolliere, ob ein amtliches Formular mit Begründung vorliegt und wann es eingetroffen ist. Notiere die 30-Tage-Frist.
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Begründung bewerten
Prüfe, ob die Erhöhung durch Referenzzins, Kosten oder Mehrleistungen gedeckt ist – oder ob sie überhöht erscheint.
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Anfechtung einreichen
Reiche die Anfechtung fristgerecht und schriftlich bei der Schlichtungsbehörde deines Kantons ein.
- 4
Schlichtungsverhandlung
Im kostenlosen Schlichtungsverfahren wird eine Einigung gesucht. Scheitert sie, erhältst du die Klagebewilligung.
Während der Anfechtung weiterzahlen
Zahle bis zum Entscheid grundsätzlich den bisherigen (tieferen) Mietzins weiter und dokumentiere alles. So vermeidest du einen Zahlungsverzug.
Wie lange habe ich Zeit, eine Mietzinserhöhung anzufechten?
30 Tage ab Erhalt der Mitteilung. Die Anfechtung erfolgt bei der Schlichtungsbehörde (Art. 270b OR).
Wann ist eine Mietzinserhöhung nichtig?
Wenn sie nicht mit dem amtlich genehmigten Formular und einer Begründung mitgeteilt wurde oder die Frist (mind. 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist) nicht eingehalten ist. Eine nichtige Erhöhung entfaltet keine Wirkung.
Muss ich den erhöhten Mietzins während der Anfechtung zahlen?
Üblicherweise zahlst du den bisherigen Mietzins weiter, bis über die Anfechtung entschieden ist. Dokumentiere die Situation, um Zahlungsverzug zu vermeiden.
Was kostet die Anfechtung?
Das Schlichtungsverfahren in Mietsachen ist grundsätzlich kostenlos.
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