Mietzinssenkung verlangen – so gehst du Schritt für Schritt vor

Eine Mietzinssenkung erhältst du nicht automatisch – du musst sie aktiv und fristgerecht verlangen. Mit dem richtigen Vorgehen ist das aber unkompliziert. Hier findest du die komplette Anleitung: von der Frist über die korrekte Form bis zum Gang an die Schlichtungsbehörde.

Rechtliche Grundlage: Art. 270a OR

Das Recht, eine Mietzinssenkung zu verlangen, ergibt sich aus Art. 270a des Obligationenrechts (OR). Demnach kann die Mieterin oder der Mieter den Mietzins als missbräuchlich anfechten, wenn Grund zur Annahme besteht, dass der Vermieter wegen veränderter Berechnungsgrundlagen – insbesondere eines gesunkenen Referenzzinssatzes – einen übersetzten Ertrag erzielt. Die Senkung wird auf den nächsten Kündigungstermin hin verlangt.

Wann kann ich die Senkung verlangen?

Du kannst eine Senkung auf den nächsten ordentlichen Kündigungstermin verlangen, unter Einhaltung der Kündigungsfrist (meist drei Monate). Das Senkungsbegehren muss also rechtzeitig vor diesem Termin beim Vermieter eintreffen. Wichtig: Die Senkung wirkt grundsätzlich nicht rückwirkend – du kannst nicht für vergangene Monate Geld zurückfordern, sondern nur die künftige Miete reduzieren.

In welcher Form muss ich die Senkung verlangen?

• Schriftlich – ein formloses, aber schriftliches Begehren genügt rechtlich; eine klare Begründung mit Bezug auf den Referenzzinssatz ist empfehlenswert.
• Eingeschrieben (Einschreiben) – damit du den Zugang und das Datum beweisen kannst. Das ist für die Fristwahrung zentral.
• An die richtige Adresse – Vermieter oder beauftragte Liegenschaftsverwaltung.

Was, wenn der Vermieter ablehnt oder schweigt?

Reagiert der Vermieter nicht oder lehnt er ab, kannst du den Fall innert 30 Tagen ab Antwort (bzw. ab Ablauf der Reaktionsfrist) bei der Schlichtungsbehörde in Mietsachen deines Kantons einreichen. Das Schlichtungsverfahren ist in Mietsachen grundsätzlich kostenlos und niederschwellig – es endet oft mit einer Einigung. Kommt keine Einigung zustande, kann der Fall ans Gericht weitergezogen werden.

Kann der Vermieter gleichzeitig erhöhen?

Ja, das ist möglich. Der Vermieter darf der Senkung zulässige Erhöhungsgründe entgegenhalten – etwa die Teuerung (bis 40 % des LIK), allgemeine Kostensteigerungen oder wertvermehrende Investitionen. Der Netto-Effekt kann dadurch kleiner ausfallen. Mehr dazu im Beitrag zur Berechnung der Mietzinssenkung.

Das Risiko: Kann das Begehren nach hinten losgehen?

Ehrliche Antwort: In bestimmten Konstellationen ja – und genau deshalb solltest du vor dem Begehren rechnen, nicht danach. Die relative Methode wirkt in beide Richtungen. Prüft der Vermieter deinen Mietzins, stellt er allenfalls fest, dass seit der letzten Festsetzung mehr Teuerung und Kostensteigerungen aufgelaufen sind, als die Referenzzinssenkung ausmacht. Dann kann er dein Begehren nicht nur ablehnen, sondern – formell korrekt mit amtlichem Formular auf den nächsten Kündigungstermin – sogar eine Erhöhung geltend machen.

• Wann das Risiko besteht: vor allem, wenn deine Miete seit vielen Jahren unverändert ist und in dieser Zeit deutliche Teuerung aufgelaufen ist – oder wenn kürzlich wertvermehrend saniert wurde.
• Wann es klein ist: wenn deine Miete erst kürzlich festgesetzt oder erhöht wurde (z. B. in der Erhöhungsrunde 2023/2024). Dann ist wenig Teuerung aufgelaufen, und der Senkungsanspruch überwiegt klar.
• Wichtig zu wissen: Eine Erhöhung könnte der Vermieter rechtlich jederzeit von sich aus prüfen – dein Begehren schafft das Erhöhungsrecht nicht, es kann höchstens den Anstoss geben («schlafende Hunde wecken»).