Mietzinssenkung berechnen – Tabelle, Formel und Beispiele
Eine Senkung des Referenzzinssatzes bedeutet nicht automatisch, dass dein Vermieter die Miete reduziert – du musst die Senkung selbst verlangen und korrekt berechnen. Dieser Beitrag zeigt dir die offizielle Senkungsstaffel, die Berechnungsmethode und konkrete Rechenbeispiele in Franken.
Die Senkungsstaffel: wie viel Prozent pro Schritt?
Sinkt der Referenzzinssatz, ergibt sich ein prozentualer Senkungsanspruch auf den Nettomietzins. Die Überwälzungssätze sind im Mietrecht (VMWG) festgelegt. Für den ersten Schritt von 0,25 Prozentpunkten beträgt der Anspruch 2,91 %; bei grösseren Veränderungen gelten gestaffelt höhere Sätze.
| Senkung Referenzzinssatz | Senkungsanspruch Nettomiete |
|---|---|
| 0,25 Prozentpunkte | 2,91 % |
| 0,50 Prozentpunkte | 5,66 % |
| 0,75 Prozentpunkte | 8,26 % |
| 1,00 Prozentpunkt | 10,71 % |
Warum 2,91 % und nicht 0,25 %?
Die Prozentsätze beziehen sich auf die Miete, nicht auf den Zins. Sie leiten sich aus der mietrechtlichen Berechnung ab, wie stark sich ein Zinsschritt auf die kalkulierte Miete auswirkt. Massgebend ist immer die offizielle Staffel des BWO bzw. der VMWG.
Welcher Referenzzinssatz ist massgebend?
Der entscheidende Vergleichswert ist nicht, wann du eingezogen bist, sondern der Referenzzinssatz, auf dem dein zuletzt festgesetzter Mietzins beruht. Wurde deine Miete zuletzt bei einem Referenzzinssatz von z. B. 1,75 % festgelegt und liegt der aktuelle Satz bei 1,25 %, sind das zwei Schritte (1,75 % → 1,50 % → 1,25 %) und damit rund 5,66 % Senkungsanspruch.
Wo finde ich den massgebenden Satz?
Meist im Mietvertrag oder in der letzten Mietzinsanpassung (amtliches Formular). Steht dort nichts, kannst du beim Vermieter oder der Verwaltung schriftlich nachfragen, auf welchem Referenzzinssatz der aktuelle Mietzins basiert.
Rechenbeispiele in Franken
Die folgenden Beispiele gehen vom aktuellen Referenzzinssatz von 1,25 % aus und zeigen die Brutto-Senkung vor Verrechnung von Teuerung und Kosten.
| Bisherige Nettomiete/Monat | Senkung 1 Schritt (2,91 %) | Neue Miete | Ersparnis/Jahr |
|---|---|---|---|
| CHF 1’500 | − CHF 44 | CHF 1’456 | CHF 528 |
| CHF 2’000 | − CHF 58 | CHF 1’942 | CHF 696 |
| CHF 2’500 | − CHF 73 | CHF 2’427 | CHF 876 |
| CHF 3’000 | − CHF 87 | CHF 2’913 | CHF 1’044 |
| Bisherige Nettomiete/Monat | Senkung (5,66 %) | Neue Miete | Ersparnis/Jahr |
|---|---|---|---|
| CHF 2’000 | − CHF 113 | CHF 1’887 | CHF 1’356 |
| CHF 2’500 | − CHF 142 | CHF 2’358 | CHF 1’704 |
Relative vs. absolute Berechnungsmethode
Im Schweizer Mietrecht gibt es zwei Wege, einen Mietzins zu beurteilen. Die relative Methode schaut auf die Veränderungen seit der letzten Festsetzung (z. B. Referenzzinssatz, Teuerung, Kosten) – sie ist der Normalfall beim Senkungsbegehren. Die absolute Methode prüft, ob der Mietzins an sich missbräuchlich ist (z. B. übersetzte Rendite oder klarer Quartiervergleich) – relevant etwa bei der Anfechtung des Anfangsmietzinses.
Was der Vermieter gegenrechnen darf
- Teuerung: bis zu 40 % der Erhöhung des Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) seit der letzten Festsetzung.
- Allgemeine Kostensteigerungen: z. B. gestiegene Unterhalts- und Betriebskosten (pauschal anerkannt, je nach Praxis).
- Wertvermehrende Investitionen / Mehrleistungen: etwa energetische Sanierungen können einen Erhöhungsanteil rechtfertigen.
Netto-Effekt kann kleiner sein – oder kippen
Dein tatsächlicher Senkungsbetrag kann unter dem Bruttowert liegen, wenn der Vermieter zulässige Kostensteigerungen verrechnet. Achtung: Ist seit der letzten Festsetzung sehr viel Teuerung aufgelaufen (z. B. weil die Miete viele Jahre unverändert blieb), kann der Saldo sogar negativ ausfallen – dann hätte der Vermieter Anlass für eine Erhöhung statt einer Senkung. Rechne deshalb immer zuerst den vollständigen Saldo, bevor du ein Begehren stellst.
- 1
Massgebenden Referenzzinssatz feststellen
Ermittle, auf welchem Referenzzinssatz dein aktueller Mietzins basiert (Mietvertrag / letzte Anpassung).
- 2
Schritte zählen
Zähle die 0,25-Prozentpunkt-Schritte bis zum aktuellen Satz von 1,25 %.
- 3
Senkungssatz anwenden
Wende den Staffelwert an (1 Schritt = 2,91 %, 2 Schritte = 5,66 % usw.) auf die Nettomiete an.
- 4
Verrechnung berücksichtigen
Ziehe zulässige Gegenpositionen (Teuerung, Kosten) ab, um den Netto-Senkungsanspruch zu erhalten.
Wie viel Mietzinssenkung steht mir bei 1,25 % zu?
Das hängt davon ab, auf welchem Referenzzinssatz deine aktuelle Miete basiert. Pro 0,25-Prozentpunkt-Schritt nach unten beträgt der Senkungsanspruch rund 2,91 % der Nettomiete – vor Verrechnung von Teuerung und Kosten.
Wie berechne ich die Mietzinssenkung konkret?
Ermittle den massgebenden Referenzzinssatz deiner letzten Mietzinsfestsetzung, zähle die 0,25-Schritte bis 1,25 %, wende den Staffelsatz (z. B. 2,91 % je Schritt) auf die Nettomiete an und ziehe zulässige Kostensteigerungen ab.
Was ist der Unterschied zwischen relativer und absoluter Methode?
Die relative Methode betrachtet Veränderungen seit der letzten Festsetzung (Standardfall beim Senkungsbegehren). Die absolute Methode prüft, ob der Mietzins an sich missbräuchlich ist – relevant z. B. bei der Anfechtung des Anfangsmietzinses.
Darf der Vermieter die Senkung mit anderen Kosten verrechnen?
Ja. Zulässig sind insbesondere die Teuerung (bis 40 % des LIK), allgemeine Kostensteigerungen und wertvermehrende Investitionen. Der Netto-Senkungsanspruch kann dadurch kleiner ausfallen.
Kann die Berechnung ergeben, dass meine Miete steigen würde?
Ja, das ist möglich, wenn die aufgelaufene Teuerung und Kostensteigerungen den Senkungsanspruch übersteigen – typisch bei langjährig unveränderten Mieten. In diesem Fall solltest du auf ein Begehren verzichten, denn es könnte dem Vermieter Anlass für eine Erhöhung geben.
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