Nebenkostenabrechnung prüfen: Was ist zulässig? (2026)

Die Nebenkostenabrechnung ist eine der häufigsten Streitquellen im Mietverhältnis. Viele Mieterinnen und Mieter zahlen Positionen, die gar nicht zulässig sind. Dieser Beitrag erklärt, welche Nebenkosten erlaubt sind, wann sie überhaupt geschuldet werden und wie du die Abrechnung prüfst.

Was sind Nebenkosten?

Nebenkosten sind das Entgelt für Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen (Art. 257a OR) – etwa Heizung, Warmwasser oder Betriebskosten. Wichtig: Nebenkosten sind nur dann zusätzlich geschuldet, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich und einzeln als separat vom Nettomietzins vereinbart wurden (Art. 257a Abs. 2 OR).

Nicht vereinbart = im Mietzins enthalten

Was nicht ausdrücklich als Nebenkosten ausgeschieden wurde, gilt als im Nettomietzins enthalten. Der Vermieter darf solche Kosten nicht nachträglich separat verrechnen.

Welche Nebenkosten sind zulässig?

Zulässig sind die tatsächlichen Aufwendungen für Leistungen im Zusammenhang mit dem Gebrauch (Art. 257b OR). Typische Beispiele:

Heizung und Warmwasser (Brennstoffe / Energie, Betrieb und Wartung der Anlage)
Betriebskosten wie Hauswartung, Allgemeinstrom, Lift, Wasser/Abwasser, Kehricht
Öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben
Verwaltungsanteil für die Nebenkostenabrechnung (in zulässigem Umfang)

Nicht überwälzbar

Kosten für Unterhalt, Reparaturen und die Amortisation von Anlagen gehören grundsätzlich nicht zu den überwälzbaren Nebenkosten – sie sind durch den Nettomietzins abgegolten.

Dein Recht auf Belegeinsicht

Du kannst beim Vermieter Einsicht in die Belege der Nebenkostenabrechnung verlangen (Art. 257b Abs. 2 OR). So lässt sich prüfen, ob die abgerechneten Beträge den tatsächlichen Kosten entsprechen und korrekt verteilt wurden. Nutze dieses Recht, wenn eine Position unklar oder auffällig hoch erscheint.

1
Vertrag abgleichen
Prüfe, welche Nebenkosten im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart sind. Nur diese dürfen abgerechnet werden.
2
Positionen prüfen
Kontrolliere, ob nur zulässige Betriebskosten enthalten sind – keine Unterhalts-, Reparatur- oder Amortisationskosten.
3
Verteilschlüssel checken
Prüfe, ob der Verteilschlüssel (z. B. nach m² oder Personen) nachvollziehbar und konstant angewandt wird.
4
Belegeinsicht verlangen
Bei Zweifeln: schriftlich Einsicht in die Originalbelege verlangen und bei Fehlern die Korrektur einfordern.

Verjährung beachten

Forderungen aus dem Mietverhältnis verjähren in der Regel nach fünf Jahren (Art. 128 OR). Zu Unrecht bezahlte Nebenkosten lassen sich innerhalb dieser Frist meist zurückfordern – die konkrete Anwendung sollte im Einzelfall geprüft werden.

Welche Nebenkosten muss ich zahlen?

Nur Nebenkosten, die im Mietvertrag ausdrücklich und einzeln als separat vom Nettomietzins vereinbart wurden. Nicht vereinbarte Kosten gelten als im Mietzins enthalten.

Darf der Vermieter Reparaturen über die Nebenkosten abrechnen?

Nein. Unterhalts-, Reparatur- und Amortisationskosten sind grundsätzlich nicht überwälzbar – sie sind durch den Nettomietzins abgegolten.

Habe ich ein Recht, die Belege zu sehen?

Ja. Nach Art. 257b Abs. 2 OR kannst du Einsicht in die Belege der Nebenkostenabrechnung verlangen.

Wie lange kann ich zu viel bezahlte Nebenkosten zurückfordern?

Forderungen aus dem Mietverhältnis verjähren in der Regel nach fünf Jahren (Art. 128 OR). Die konkrete Anwendung auf einzelne Positionen sollte geprüft werden.

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Quellen