Mietzinsreduktion bei Mängeln – deine Rechte
Wenn die Wohnung nicht mehr vollständig nutzbar ist – etwa wegen Heizungsausfall, anhaltendem Baulärm oder Schimmel – musst du nicht die volle Miete zahlen. Das Gesetz gibt dir bei Mängeln einen Anspruch auf Herabsetzung des Mietzinses. Dieser Anspruch ist unabhängig von der Referenzzins-Senkung.
Zwei verschiedene Dinge
Die Mietzinsreduktion wegen Mängeln (vorübergehend, solange der Mangel besteht) ist etwas anderes als die Mietzinssenkung wegen des Referenzzinssatzes (dauerhafte Anpassung). Beide Ansprüche können nebeneinander bestehen.
Was gilt als Mangel?
Ein Mangel liegt vor, wenn die Wohnung nicht den vertraglich vorausgesetzten Zustand aufweist und der Gebrauch dadurch eingeschränkt ist. Man unterscheidet grob drei Stufen:
- Leichte Mängel: beeinträchtigen den Gebrauch nur unerheblich (z. B. ein klemmendes Fenster). Anspruch auf Beseitigung, in der Regel keine Herabsetzung.
- Mittlere Mängel: mindern den Gebrauchswert spürbar (z. B. defekte Heizung im Winter, anhaltender Baulärm, Feuchtigkeit). Anspruch auf Beseitigung und verhältnismässige Herabsetzung.
- Schwere Mängel: schliessen den vertragsgemässen Gebrauch weitgehend aus. Hier kommen Herabsetzung und unter Umständen die fristlose Kündigung in Betracht.
Wie hoch ist die Reduktion?
Der Mietzins wird für die Dauer des Mangels verhältnismässig herabgesetzt (Art. 259d OR) – und zwar ab dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter vom Mangel Kenntnis erhalten hat, bis zur Behebung. Die Höhe richtet sich nach dem Verhältnis zwischen dem Minderwert und dem vollen Gebrauchswert. Je stärker die Beeinträchtigung, desto höher die Reduktion. Übliche Richtwerte aus der Praxis reichen von wenigen Prozent bis zu deutlich höheren Sätzen bei massiven Mängeln.
- 1
Mangel sofort melden
Zeige den Mangel dem Vermieter unverzüglich schriftlich an (Mängelanzeige). Die Reduktion gilt ab Kenntnis des Vermieters.
- 2
Frist zur Behebung setzen
Fordere die Behebung innert angemessener Frist und dokumentiere den Mangel (Fotos, Datum, ggf. Messungen).
- 3
Herabsetzung verlangen
Verlange schriftlich die verhältnismässige Herabsetzung für die Dauer des Mangels.
- 4
Bei Untätigkeit: weitere Schritte
Reagiert der Vermieter nicht, kommen Hinterlegung des Mietzinses oder der Gang zur Schlichtungsbehörde in Betracht.
Mietzins nicht eigenmächtig kürzen
Kürze die Miete nicht einfach selbst – das kann als Zahlungsverzug gewertet werden. Verlange die Reduktion schriftlich und nutze, wenn nötig, die Hinterlegung oder die Schlichtungsbehörde.
Mängelanzeige – warum sie so wichtig ist
Die Reduktion läuft erst ab dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter vom Mangel weiss. Eine frühe, schriftliche und datierte Mängelanzeige sichert deinen Anspruch und ist die Grundlage für jede spätere Auseinandersetzung. Bewahre eine Kopie und den Versandnachweis auf.
Ab wann kann ich die Miete bei einem Mangel reduzieren?
Ab dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter vom Mangel Kenntnis erhalten hat, bis zur Behebung. Deshalb ist eine sofortige, schriftliche Mängelanzeige entscheidend.
Darf ich die Miete eigenmächtig kürzen?
Nein. Verlange die Herabsetzung schriftlich. Eine eigenmächtige Kürzung kann als Zahlungsverzug gewertet werden. Bei Untätigkeit des Vermieters kommen Hinterlegung oder Schlichtungsbehörde infrage.
Wie hoch ist die Mietzinsreduktion?
Sie ist verhältnismässig zur Beeinträchtigung (Art. 259d OR) – von wenigen Prozent bei leichteren bis zu hohen Sätzen bei massiven Mängeln, für die Dauer des Mangels.
Ist die Mängel-Reduktion dasselbe wie die Mietzinssenkung wegen des Referenzzinssatzes?
Nein. Die Mängel-Reduktion ist vorübergehend und an den Mangel gebunden; die Referenzzins-Senkung ist eine dauerhafte Anpassung der Berechnungsgrundlage. Beide können nebeneinander geltend gemacht werden.
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Und der Mietzins selbst?
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