Anfangsmietzins anfechten – wann es sich lohnt
Wer eine Wohnung neu mietet, akzeptiert den Mietzins meist ohne zu verhandeln – der Wohnungsmarkt lässt oft wenig Spielraum. Doch das Gesetz erlaubt es, den Anfangsmietzins unter bestimmten Voraussetzungen anzufechten. Hier erfährst du, wann das möglich ist und welche Frist gilt.
Rechtsgrundlage: Art. 270 OR
Nach Art. 270 OR kannst du den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Wohnung bei der Schlichtungsbehörde anfechten und dessen Herabsetzung verlangen – allerdings nur, wenn eine der gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt ist.
Voraussetzungen (eine davon muss erfüllt sein)
- Notlage / Wohnungsmarkt: Du warst wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt (Wohnungsnot) zum Vertragsabschluss gezwungen; oder
- Erhebliche Erhöhung: Der Vermieter hat den Anfangsmietzins gegenüber dem Vormieterzins für dieselbe Wohnung erheblich erhöht.
Formularpflicht in vielen Kantonen
Bei Wohnungsmangel können Kantone vorschreiben, dass beim Abschluss eines neuen Mietvertrags ein amtliches Formular verwendet wird, das den Vormieterzins offenlegt. Mehrere Kantone (u. a. Zürich, Waadt, Genf, Neuenburg, Freiburg, Basel-Stadt, Zug) haben eine solche Formularpflicht – der genaue Stand ist kantonal zu prüfen.
Welche Methode wird angewandt?
Bei der Anfechtung des Anfangsmietzinses kommt die absolute Methode zum Tragen: Geprüft wird, ob der Mietzins an sich missbräuchlich ist – also ob der Vermieter eine übersetzte Rendite erzielt oder der Mietzins über den orts- und quartierüblichen Mieten liegt. Mehr dazu im Beitrag relative und absolute Methode.
- 1
Frist beachten
Die 30-Tage-Frist läuft ab Übernahme der Wohnung. Handle früh.
- 2
Voraussetzung prüfen
Liegt Wohnungsnot vor oder wurde der Mietzins gegenüber dem Vormieter erheblich erhöht? Hol – wenn Formularpflicht gilt – den Vormieterzins ein.
- 3
Anfechtung einreichen
Reiche die Anfechtung fristgerecht bei der Schlichtungsbehörde ein und beantrage die Herabsetzung.
- 4
Schlichtung
Im kostenlosen Verfahren wird über die Herabsetzung verhandelt; scheitert die Einigung, folgt die Klagebewilligung.
Kurze Frist – schnell handeln
Die 30 Tage ab Wohnungsübernahme vergehen schnell. Wer zu lange wartet, verliert das Anfechtungsrecht für den Anfangsmietzins.
Wie lange kann ich den Anfangsmietzins anfechten?
Innert 30 Tagen nach Übernahme der Wohnung bei der Schlichtungsbehörde (Art. 270 OR).
Unter welchen Voraussetzungen ist eine Anfechtung möglich?
Wenn du wegen Wohnungsnot oder einer Notlage zum Abschluss gezwungen warst, oder wenn der Mietzins gegenüber dem Vormieterzins erheblich erhöht wurde.
Wie erfahre ich den Vormieterzins?
In Kantonen mit Formularpflicht muss der Vermieter den Vormieterzins auf einem amtlichen Formular offenlegen. Andernfalls kannst du danach fragen.
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